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엔터프라이즈 제품 파트너: 느리지만 꾸준한 레이스 손실
엔터프라이즈 제품 파트너: 느리지만 꾸준한 레이스 손실
엔터프라이즈 제품 파트너(NYSE:EPD)는 보수적인 관리와 꾸준한 배당금 증가의 오랜 역사를 가지고 있습니다. 그것은 다른 사람들이 감당할 수있는 것보다 더 많은 자본을 투자 할 때 적어도 부분적으로, 징계 자본 투자 접근 방식에 의해 이 것을 달성했다.
지난 7년 동안의 결과는 매년 증가하는 견고한 배당금입니다. 그러나 이는 주가가 꾸준히 하락하면서 장기 투자자들에게 최소한의 이익을 가져다 주었으며, 이는 장기적인 투자자들의 이익을 최소화하는 것이었습니다.
그러나 분포, FCF(무료 현금 흐름) 및 EBITDA를 비교할 때 가격 개발에 반영되지 않는 같은 기간 동안 꾸준한 이익을 볼 수 있습니다.
이 문서에서는 EPD의 재무 지표에 대해 좋은 투자처럼 보이게 하는 것에 대해 설명합니다. 그러나 나는 이 품질의 회사가 모든 긍정적 인 소식에도 불구하고 주주에 대한 자본 이익을 창출 할 수없는 이유를 결정하려고합니다.
1. 2014년 이후 EPD의 가격 성과는 비참합니다.
가격 차트를 보면 가격 인식의 몇 가지 매우 흥미로운 기간을 볼 수 있습니다., 그들 중 누구도 투자 관점에서 아주 좋은.
가격이 2011년부터 2014년까지 상대적으로 낮은 볼륨으로 상승했지만 2014년부터는 더 높은 볼륨에서 $40에서 꾸준히 하락했습니다. 2015 년 이후 그것은 초과하지 않은 $30.
2014 년 이후 주가는 떨어졌다 $18 또는 45% 그래서 매수 및 보유 투자자는 손실 16% 배당금의 7 년 총으로도 $11.56.
출처: 마켓워치
2. 10년간의 꾸준한 배당금 증가는 자본 손실 문제를 해결하지 는 못합니다.
EPD는 지난 10년 동안 매년 배당금을 총 .57 또는 46%로 증가시켰으며 이는 분명히 매우 양호합니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-16282669026268866.jpg)
출처: 작성자
그러나 매년 백분율 증가를 보면 꾸준히 하락했습니다. 따라서 배당금 인상이 점점 작아지는 동안 주가는 감소하고 있으며, 두 경우 모두 투자자에게 는 부정적입니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-16282710610183194.jpg)
출처: 작성자
3. 장기 부채가 꾸준히 증가했지만 EBITDA와 FCF가 있습니다.
흥미롭게도 EPD가 성장함에 따라 장기 부채도 증가하고 있습니다. 그러나 EBITDA는 10년 전과 거의 동일한 부채/EBITDA 비율로 2020년을 마감했습니다.
이는 매우 보수적인 관리 스타일을 나타내며, 투자 달러는 새로운 투자가 창출할 EBITDA와 밀접한 관련이 있습니다.
부채와 FCF의 관계를 살펴보면 마찬가지입니다. FCF만이 장기 부채를 갚을 수 있기 때문에 이것은 중요합니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-1628270541067683.jpg)
FCF가 지난 5년 동안 꾸준히 성장했으며 부채/EBITDA 비율이 변하지 않은 만큼 주가는 지속적으로 하락했습니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-16282706588410199.jpg)
출처: 작성자
4. ESG와 정치적 불확실성은 파이프라인 주가를 오랫동안 둔화시킬 수 있습니다.
ESG(환경, 사회 및 거버넌스)가 뉴스에 없는 드문 날입니다. 그리고 화석 연료와 어떤 식으로든 관여하는 경우 나쁜 소식이 될 가능성이 높습니다.
ESG의 영향을 가장 많이 받는 것은 석유 생산업체이지만, 어떤 면에서는 파이프라인에 더 나쁩합니다. 2021년 6월 9일에 두 번째로 키스톤 파이프라인을 취소한다고 생각해 보십시오. 10년 동안 정치적 기복, 대규모 legal 수수료, 다양한 및 잡화 환경 단체의 여러 시위 이후입니다.
그런 다음 DAPL (다코타 액세스 파이프 라인) 문제는 다시 다양한 정부 기관과 연방 법원을 통해 그것의 방법을 구불 구불 하고있다. DAPL이 어떤 식으로든 해결되기까지 는 알려지지 않았지만, 가장 빠른 시기는 내년 4월이 될 것입니다. 그 당시의 결과에 따라 최종 결의안이 도출되기 전에 대법원에 전달해야 할 수도 있습니다.
나는 여기 여기 DAPL imbroglio에 대해 썼다 .
5. 파이프라인은 2014년 이후 시장에서 최악의 차트를 보유하고 있습니다.
뉴욕증권거래소(NYSE)에서 가장 큰 파이프라인 10개 목록과 2014년 말 이후 파이프라인이 얼마나 악화되었는지를 보여주기 위해 여기에 EPD가 아닌 파이프라인에 대해 얼마나 나쁜 지 보여줍니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-16282810984528685.jpg)
그것은 금융 테이블이 얻을 수있는 만큼 못생긴에 관한 것입니다. 상위 10개 파이프라인(시장 가치 기준)은 모두 2014년 이후 9%에서 83%로 하락했습니다.
차트로도 더 못생긴 것처럼 보입니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/6/611070-16282815872564197.jpg)
출처: 작성자
와우, 그건 진짜 섹터 구타.
결론:
EPD를 그 자체로 살펴보면, 동급 최고의 일류 회사가 6년 동안 그러한 비참한 결과를 가질 수 있는 이유를 결정하는 것은 헤드 스크래커가 될 수 있습니다. 그들은 무엇을 잘못하고 있는가?
나는 그들이 잘못하고있는 것을 말할 것이다 : 그들은 잘못된 사업, 파이프 라인에, 그것은 그만큼 간단합니다.
배당금이 계속 증가하고, FCF가 증가하고, 꾸준한 부채/EBITDA 수치, 최고 수준의 관리 팀에도 불구하고 지난 7년 동안 충성도 높은 장기 주주의 돈을 실수로 잃었습니다.
그리고 워싱턴 DC, 유엔 및 기타 지역에서 일정하고 끝없는 ESG 간청과 많은 정치적 악의로 훨씬 더 나아지는 것을 볼 수 없습니다.
그리고 재생 가능 에너지에서 나오는 전기의 계속 증가 부분과 모든 차량 판매의 50 %가 2030 년까지 EV의해야 할 것입니다 대통령 바이든의 최근 주문과 함께 앞으로 올 것이다 증가 볼륨은 어디 물어봐야?
턴어라운드 후보로 에너지 전송을 제외하고, 나는 이 시점에서 파이프 라인 부문에 투자 할 강력한 이유를 찾을 수 없습니다.
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마이크로소프트는 훌륭한 배당 성장 플레이
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![마이크로소프트 스토어 뉴욕](https://static.seekingalpha.com/cdn/s3/uploads/getty_images/1226241784/medium_image_1226241784.jpg)
밸렌툼 애널리스트
현재 가장 큰 배당 성장 기회 중 하나는 마이크로소프트코퍼레이션(MSFT)입니다.
기술 거인의 유망한 성장 전망은 클라우드 컴퓨팅 및 빅 데이터 분석의 확산과 같은 수많은 세속적 성장 역풍 (Microsoft가 Azure를 통해 노출되어 있음)에 의해 뒷받침됩니다. Dynamics 365 및 기타 단위), 홈 작업 트렌드(Office 365 포함) Microsoft의 생산성 제품 제품군은 이 공간에 적합하며, 디지털 광고(LinkedIn은 회사에 약간의 노출을 제공합니다), 비디오 게임(Xbox, 다양한 비디오 게임 스튜디오 및 퍼블리셔, 관련 콘텐츠) 등 다양한 콘텐츠를 제공합니다.
마이크로소프트의 현금 흐름 프로필은 매우 눈에 띄는 현금 흐름을 제공 하는 그것의 상당한 반복 수익 스트림 (즉, 구독)으로 인해 높은 품질의. 주식 수익률은 평균 S&P 500 기업보다 0.78%에 불과하며 많은 배당 성장 투자자들이 찾고 있는 것은 아니지만, 향후 몇 년 동안 마이크로소프트의 배당 성장률은 순 현금 포지션과 향후 예상 자유 현금 흐름을 기준으로 절대적으로 폭발적일 것으로 예상됩니다.
배당 범위 개요
이미지 표시: 배당 쿠션 비율은 투자자가 질적 배당 분석과 함께 사용할 수 있는 가장 강력한 재무 도구 중 하나입니다. 이 비율은 자유 현금 흐름 기반및 미래 지향적이라는 점에서 동종입니다. 2012년 창립 이래, 배당금 쿠션 비율은 독자들에게 약 50개의 배당금 삭감을 예고했습니다. 우리는 ~ 90 %에서 그 효능을 추정한다. 자세한 내용은 여기에서 확인할 수 있습니다.
할인된 현금 흐름('DCF') 모델이라고도 하는 기업 평가 모델은 배당 성장 분석의 중추를 형성합니다(책 가치 트랩의DCF 평가 모델에 대해 자세히 설명함). DCF의 응용 프로그램은 결코 끝나지 않는 것처럼 보이며 회사의 주식에 대한 공정 가치 추정치를 도출하는 것 이상으로, 이는 Microsoft와 같은 회사의 미래 예측 배당 커버리지 강도를 평가하는 것을 포함합니다. 이 비율이 Microsoft에 적용되는 방식을 다루기 전에 배당 쿠션 비율이 어떻게 구성되고 활용되는지 먼저 설명해 보겠습니다.
밸렌텀에서는 수백 개의 주식에 대한 배당 쿠션 비율을 생성합니다. 배당금 쿠션 비율은 주로 회계 데이터를 사용하는 배당금 지급 비율에 비해 크게 개선됩니다. 예를 들어 배당금 지급비율이 주당 이익으로 나눈 배당금의 함수로서 배당금의 건전을 표현하는 경우 배당률은 배당금 에 대한 자금 조달에 사용되는 미래 지향적인 현금 기반 본질가치 원천에 중점을 둡니다. 배당금은 회계 수익이 아니라 대차대조표의 현금으로 항상 지급됩니다.
배당쿠션 비율은 회사의 공정가치 추정치를 높이고 이러한 무료 현금 흐름을 합산하는 DCF 구성을 모델로 한 향후 5년간 의 미래 예상 무료 현금 흐름에 대한 예측을 고려합니다. 다음으로, 이 무료 현금 흐름 합계는 회사의 대차대조표에 있는 순 현금 포지션에 추가되어 지난 회계연도 현재 배당금, 매수 및 인수에 대한 회사의 총 현금 자금 조달 능력에 대한 의견을 수렴합니다. 조정되지 않은 배당쿠션 비율의 경우 향후 5년 분량의 무료 현금 흐름을 회사의 순현금 포지션에 추가하는 과정은 수치입니다.
배당금은 종종 많은 회사에 대해 "신성한"것으로 간주되기 때문에 (경영진이 배당금 삭감을 발표 할 때 가볍게 생각하지 않는다는 것을 의미함) 및 매수 및 인수는 종종 본질적으로 더 임의적인 것으로 간주되기 때문에 향후 5 년 동안 총 예상 현금 자금 조달 능력 또는 수치에서 매수 및 인수를 공제하지 않습니다. 분석 내에서 이러한 관점을 통해 우리는 모든 경영진이 재매입을 축소하거나 향후 몇 년 동안 거래를 보류하기로 선택한 경우 배당금 지급을 보존하는 것과 관련하여 어떤 경영진이 가지고 있는 선택성을 설명할 수 있습니다.
이것에 대한 몇 가지 논리적 인 이유가 있습니다. 하나, 그것은 재료 구매 또는 예고없는 인수에 구축 하지 않는 것이 좋습니다. 우리가 매수와 함께 그렇게한다면, 우리는 미래에 매수 의 시간에 주가를 알아야 할 것이고, 우리가이 정보를 알고 있다면, 우리는 미래의 가격을 알 기 때문에 위험 관리 모델을 전혀 가질 필요가 없습니다. 동일한 논리 라인은 예고없이 인수됩니다. 회사가 어떤 거래를 할 지 알고 있다면, 우리는 내부 정보에 사로잡을 것입니다.
배당금 쿠션의 분모는 간단합니다. 우리는 DCF의 건설 내에서 향후 5 년 동안 지불 된 현금 배당금에 대한 기대를 추가합니다. 분모의 경우, 애널리스트가 향후 주당 순이익 에 대한 예측을 구축할 수 있는 것처럼 향후 예측을 기반으로 합니다. 미래는 본질적으로 예측할 수 없기 때문에, 적어도 다양한 정도에, 주당 배당금 성장에 대한 우리의 예측은 때때로 자리에있을 수 있습니다 - 또는 때로는 그들은 마크떨어져있을 수 있습니다, 하지만 당신은 거리에서 EPS 비트와 미스에 대해 볼 수있는 것과는 달리. 그러나 배당 쿠션 비율의 구성은 특히 많은 경영진이 향후 5년 동안 가지고 있는 유연성을 감안할 때 정밀도에 지나치게 의존하지 않습니다.
마이크로소프트의 배당 범위는 단순히 별
Microsoft로 돌아가서 가장 좋아하는 배당 성장 주식 중 하나의 배당 쿠션 비율을 살펴보겠습니다. 아래 이미지와 같이, 마이크로 소프트의 배당 쿠션 비율의 수치는 ~ $ 5,290 억, 훨씬 더 이상 분모, 이는 ~ $ 1060 억에 서, 또한 지급액에 상당히 공격적인 배당 당 성장을 포함하는 조치. 다시 말해서, 마이크로소프트의 미래 지향적인 배당 보도는 엄청나게 강하다. 이미지 표시: 마이크로소프트에 Valuentum의 배당 보고서. 배당 쿠션 비율 해체는 마이크로 소프트에 대한 배당 쿠션 비율의 분자 및 분모를 보여줍니다. 핵심은 분모또는 회사의 현금 배당 의무에 비해 분자가 커지거나 회사의 대차대조표및 미래의 자유 현금 흐름 생성이 더 건강할수록 배당금이 더 튼튼할 것입니다. 배당금 쿠션 비율의 맥락에서, 마이크로 소프트의 분자는 미래에 강력한 배당 범위를 제안 분모보다 큽다. 배당쿠션 비율 해체 이미지는 향후 5년간 예상되는 현금 배당지급에 따른 재정적 의무의 맥락에서 자유현금원을 나란히 비교합니다. 배당 쿠션 비율과 많은 구성 요소가 미래 지향적이기 때문에 향후 예측이 새로운 정보를 반영하도록 변경됨에 따라 후속 업데이트시 배당금 평가가 변경될 수 있습니다. 이미지 소스: 값툼말할 필요도 없이, 마이크로소프트의 배당금 지급은 매우, 매우 건강, 아마도 많은 회사에 대 한 도착 으로 건강. 마이크로소프트가 향후 수십 년 동안 가장 큰 배당 성장 주식 중 하나가 된다면 놀라지 않을 것입니다.
즉, 배당금 쿠션 비율은 배당금에 대한 재정적 위험 순위로도 볼 수 있습니다. 배당용 쿠션 비율이 높은 기업은 신용등급이 높은 회사와 마찬가지로 배당률이 낮은 회사보다 배당금 삭감 위험이 낮으며, 신용등급이 약한 회사에 비해 채무 불이행 위험이 낮습니다. 예를 들어, 우리는 큰 금융 위기 동안 높은 신용 등급을 가진 일부 기업이 디폴트 (예 : 리먼 브라더스)를 할 수있는 방법을 목격하고, 넷플릭스(NFLX)와같은 약한 신용을 가진 많은 기업이 번창 할 수 있지만, 순위 메커니즘은 그럼에도 불구하고 매우 유용합니다.
문제의 회사의 수익력의 질과 거시경제 배경과 같은 배당 쿠션 비율과 함께 다른 고려 사항이 고려해야 합니다. 그 전면에, 마이크로소프트는 충분 한 가격 파워를 가지고 있으며, 그것의 전망은 세속적인 성장 역풍에 의해 지원 됩니다., 우리가 거의 모든 운영 환경에서 매우 유리한 회사의 비즈니스 모델을 보는 이유를 뒷받침.
재무 개요
2021회계연도(2021년 6월 30일종료) 마이크로소프트의 성장 스토리는 코로나바이러스('COVID-19') 전염병의 엄청난 역풍에도 불구하고 비트를 놓치지 않았습니다. 마이크로소프트의 GAAP 매출은 클라우드 지향 단위의 지속적인 강점에 힘입어 전년 대비 18% 증가했으며, 규모 의 경제와 회사의 비즈니스 모델의 믿을 수 없을 만큼 유리한 특성에 힘입어 GAAP 영업이익은 전년 대비 32% 증가했습니다.
2021년 6월 말, Microsoft는 722억 달러(단기 부채 포함)의 순 현금 포지션을 가지고 있었으며, 이 기간이 끝날 때 60억 달러의 장기 지분 투자 포지션을 포함하지 않습니다. 마이크로소프트의 요새 와 같은 대차대조표는 격동의 시기에 엄청난 힘의 원천이며, 지속 가능한 방식으로 배당금을 적극적으로 강화하는 데 필요한 재정적 화력을 회사에 제공합니다.
배당금은 무료 현금 흐름을 통해 지속 가능한 방식으로 지급되며, 이는 순 영업 현금 흐름이 자본 지출을 줄이게 정의합니다. 순현금포지션은 배당의무를 이행하기 위해 활용할 수 있지만, 궁극적으로는 자유롭고 자유로운 현금 흐름이 있는 기업을 좋아합니다. Microsoft는 2021회계연도에 561억 달러의 무료 현금 흐름을 창출했으며, 2020회계연도에 회사가 창출한 452억 달러(2020년 6월 30일 종료 기간)보다 급격히 증가했습니다.
2021회계연도에 Microsoft는 배당금 의무를 충당하는 데 165억 달러를 지출했으며 또 다른 274억 달러는 주식을 매입했습니다. 이 두 활동 모두 2021회계연도에 무료 현금 흐름과 일부 활동모두 완전히 보장되었습니다.
Microsoft의 배당 의무는 자본에 대한 주식 환매 프로그램과 경쟁하지만, 회사는 주주에게 보상하기 위해 동시에 두 활동을 추구할 재정적 화력을 보유하고 있습니다. 우리의 관점에서, 마이크로 소프트는 적극적으로 향후 회계 연도 동안 배당금을 성장 시킬 수 있어야합니다. 이 글을 쓰는 시점에서 MSFT 수익률 ~0.8%를 기록했지만, 지난 몇 년 동안 마이크로소프트의 강력한 자본 감사 주식의 기능은 대체로 유의하시기 바랍니다.
이미지 표시: 마이크로소프트의 주가 성능은 지난 몇 년 동안 우수 했다. 이미지 소스: 트레이딩 뷰
생각의 결론
이미지 표시: Microsoft에 대한 Valuentum의 주요 데이터 포인트 요약입니다. 소스 (소스)
마이크로소프트는 뛰어난 배당 성장 궤도를 가진 엄청난 기업이다. 회사의 밝은 지불금 성장 전망을 탈선시킬 수 있는 것은 많지 않으며, 우리의 관점에서 Microsoft는 소득 성장 측면에서 가장 좋은 회사 중 하나입니다. 우리는 주식의 큰 팬, 우리는이 순 현금 이 풍부한, 무료 현금 흐름 성장, 해자 강국과 자질이 없다!
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지난 한 달 동안, 우리는 M&A 활동의 상승을 보았고 우리에게 몇 가지 기회를 제공했습니다.
7월 초, iStar (STAR)는총 자산의 거의 40 %를 차지하는 순 임대 포트폴리오의 잠재적 매각을 모색하고 있다고 지적했습니다. 우리는 순수한 플레이 그라운드 리스 REIT로의 전환을 가속화하기 때문에 더 많은 주식을 샀습니다. 주가는 다음 주에 또 다른 23 % 상승 :
![Chart](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/7/saupload_c9d82e4ae3b790ab82b1374db7341d32.png)
이달 말, 독립 부동산 신탁 (IRT)은그 과정에서 크기를 두 배로, Steadfast REIT와합병 할 것이라고 발표했다. 우리는이 거래가 주주들에게 상당한 가치를 창출할 것이라고 믿지만 놀랍게도 발표 당일 주가가 거의 10 % 하락했습니다. 우리는 더 많은 주식을 구입했고, 불과 10 일 후 주가는 다시 새로운 사상 최고치를 기록하고 있습니다.
![Chart](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/7/saupload_1eb46cb2799bf24b246a96a105dea422.png)
마지막으로, VICI 속성 (VICI)은172 억 달러 규모의 거래에서 피어 인 MGM 성장 속성 (MGP)을인수 할 것이라고 발표했습니다. 우리는 시장이 거래에 매우 긍정적으로 반응해야한다고 생각, 10-20 %로 높은 주가를 보내, 하지만 하지 않았기 때문에, 회사는 더욱 기회되고있다. 우리는 더 많은 주식을 구입하고 그들이이 거래를 마무리로 상당한 상승을 기대 :
![Chart](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/7/saupload_15115ab066c7cb110ba93285a4b92a5f.png)
YCharts의 데이터
그리고 그게 전부가 아닙니다. 다음은 참여하지 않은 몇 가지 다른 주목할 만한 거래입니다.
- 블랙스톤(BX)은WPT산업(OTCQX:WPTIF)을 인수한다.
- 스타우드는 몬머스부동산(MNR)을인수하겠다는 제안을 달게 했다.
- 브룩필드(BAM)는워시리트(WRE)의전체 사무실 부서를 구입하고 있습니다.
- 등.
이 M&A 활동은 하반기에 계속될 것인가?
우리는 그렇게 생각하고 당신은 그것에서 이익을 얻을 수 있습니다.
REIT 시장은 더 크고 더 집중적인 기업에 더 높은 평가를 제공합니다. 따라서 소규모 리츠들은 M&A를 통해 성장하려고 시도할 것이며, 다양한 리츠들은 비핵심 사업을 매각함으로써 더욱 집중될 것입니다.
또한, 사모 펀드 플레이어는 오늘날 그 어느 때보 다 더 많은 현금에 앉아, 일부 REIT는 여전히 민간 시장 가치에 가파른 할인에 가격이 책정됩니다.
고수익 집주인에서, 우리는 급증하는 M&A 활동에서 이익을 얻을 수있는 방법으로 포트폴리오를 구성했다. 이것은 우리가 크게 처음부터 REIT 시장 평균(VNQ)를능가 할 수있는 많은 이유 중 하나입니다 :
출처: 인터랙티브 브로커
다음에, 우리는 인수 대상이 될 수있는 두 개의 REI를 강조 할 것이다. 우리는 그들이 다른 큰 리츠와 합병되거나 현금이 풍부한 사모 펀드 플레이어에 의해 인수 될 가능성이 높다고 생각합니다.
화이트스톤 리트(WSR))
오늘날 부동산 투자를위한 가장 좋은 장소 중 일부는 오스틴, 텍사스, 피닉스, 애리조나 및 플로리다 마이애미와 같은 선벨트 시장입니다.
점점 더 많은 기업들이 세금과 사업 비용을 낮추기 위해 이주하고 있기 때문입니다.
그 결과 대부분의 리츠와 사모펀드 그룹은 이러한 시장에 대한 노출을 기꺼이 증가시킬 것입니다.
한 식료품 앵커 쇼핑 센터 REIT는 거의 전적으로 이러한 선벨트 시장에 투자되고 있지만 전염병 에 대한 두려움으로 인해 여전히 크게 할인된 것으로 나타났습니다.
이 회사는 화이트 스톤 리트라고합니다.
다년간의 포트폴리오 재배치 후, 피닉스, 오스틴, 샌안토니오, 댈러스, 휴스턴 등 미국에서 가장 빠르게 성장하는 대도시 통계 지역("MSA")에서 임대 소득의 99%를 생성합니다.
![](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/7/26/47644028-16272821396472464.png)
위치 외에도 WSR은 구매하는 속성 유형에 대해 매우 까다롭습니다.
WSR은 주로 야외, 식료품 고정, 서비스 지향 쇼핑 센터를 대상으로합니다. 잠시 동안 현지 식료품점에 대해 생각해 보십시오. 당신은 몇 년 또는 수십 년 동안 거기에 갔을 수도 있습니다, 매우 일관되게, 매주. 부동산 소유자는 임대료 수표 후 임대 수표를 얻고있다, 주기 후 주기, 대부분의 가능성이 여전히 지금부터 수십 년이있을 것입니다. 이것이 주로 WSR이 소유하고 있는 것입니다. 다음은 예제입니다.
BLVD 플레이스 | 홀 푸드 식료품, 노스 이탈리아, 트루 푸드 키친, 한 의료 고정 쇼핑 센터, 휴스턴, 텍사스:
이러한 부동산과 같은 투자자는 전자 상거래에 탄력적이며 경기 침체를 겪더라도 봉사하는 지역 사회에 필수적이기 때문입니다. 사람들은 먹어야하며, 심지어 아마존(AMZN)은홀 푸드 자회사를 통해 이러한 속성의 세입자입니다.
이러한 이유로 대부분의 쇼핑 센터 REIT는 이미 2020 년 초에 발생한 추락 사고에서 완전히 회복되었습니다. 통증이 일시적이고 이러한 속성의 장기 전망이 대부분 변경되지 않은 상태로 남아 있기 때문에 이것은 의미가 있습니다.
선벨트 시장에 크게 투자되는 REIT는 더 잘 이루어졌기 때문에 WSR이 적어도 쇼핑 센터 동료들과 함께 유지되고 전염병에서 회복될 것으로 예상합니다. 그러나 모든 배당률에 대해 여전히 30 % 이상의 할인으로 가격이 책정됩니다.
![Chart](https://static.seekingalpha.com/uploads/2021/8/12/saupload_5f6ad29643ed204c8d30744bc4b102b9.png)
WSR이 전염병으로 인해 더 많은 고통을 겪은 경우이 할인을 설명 할 수 있지만 실제로는 반대입니다 : WSR은 실제로 임대료 징수, 동일한 부동산 NOI 성장, 임대 스프레드 및 재산 가치 성장 측면에서 동료를 능가했습니다.
WSR이 피어 그룹에서 최고의 자산을 소유하고 있다고 주장 할 수 있지만, 지금은 사전 covid 수준에 가장 가파른 할인 중 하나에 가격이 책정됩니다.
WSR은 NAV에 약 35% 할인된 9배의 우울한 FFO로 책정되며, 낮은 45%의 배당금 비율로 5%의 배당수익률을 지불합니다.
이는 가까운 동료들, 특히 선벨트 시장에 많이 투자되는 사람들에 비해 매우 저렴합니다.
WSR | 쇼핑 센터 동료* | 선벨트 헤비 리츠* | |
P/FFO | 9x | 15x | 25x |
P/NAV | 0.55x | 0.95x | 1.2배 |
따라서 WSR이 주요 매수 대상이 될 수 있다고 생각합니다.
- 대부분의 동료들은 WSR 시장에 대한 노출을 기꺼이 증가시킬 것입니다.
- 크기가 너무 크거나 너무 작지 않습니다. 그것은 구매자의 많은 단지 이상적입니다.
- 큰 프리미엄에서도 거래는 즉시 증가할 것입니다.
- CEO는 늙어가고, 경영진은 지분의 7 %를 소유하고 있으며, 그들은 황금 낙하산에 거절하지 않을 것이라고 확신합니다.
- 마지막으로, 더 합리적인 평가를 받을 수 없다면 상장 회사를 남을 때 는 거의 의미가 없습니다.
최근에는 WSR의 두 동료인 미국의 소매속성(RPAI)과카이트부동산(KRG)이합쳐지는 것을 보았습니다. WSR은 주주에게 최대 40 %의 거꾸로 잠금을 해제, 유사한 거래의 주요 대상입니다.
BSR REIT(OTCPK:BSRTF)
BSR REIT는 다음과 같은 의미에서 WSR과 유사합니다.
- 그것은 거의 독점적으로 강력한 선벨트 시장에 투자됩니다.
- 크기가 작습니다.
- 그 관리는 많은 지분을 소유하고 있습니다.
- 그것은 여전히 할인.
- 그리고 동료의 대부분은 기꺼이 속성을 살 것입니다.
여기서 가장 큰 차이점은 쇼핑 센터를 구입하는 대신 BSR이 아파트 커뮤니티에 투자한다는 것입니다.
또한 WSR은 애리조나에 막대한 투자를 하고 있지만, BSR은 주로 텍사스에 부동산을 소유하고 있습니다. 임대료의 약 90%는 오스틴, 댈러스, 휴스턴에서 나옵니다.
아래에서 몇 가지 속성을 강조 표시합니다.
애들리 앳 글리앤로흐 아파트먼트, 스프링, 텍사스:
베일 프리스코 아파트먼트, 프리스코, 텍사스:
시일로, 오스틴, 텍사스:
오늘날 이러한 속성은 가치가 폭발하고 있습니다.
지난 10 년 동안,이 도시의 인구는 크게 성장하고이 모든 사람들은 주택이 필요합니다. 새로운 건설이 많이 일어나고 있지만 수요를 따라잡기에는 충분하지 않으며 결과적으로 임대료가 상승하고 재산 가치도 증가하고 있습니다.
2분기에 경영진은 주당 순자산 가치가 작년 같은 기간에 비해 22% 증가했다고 지적했습니다. 다음은 CEO가 실적 통화에서 말한 내용입니다.
우리의 세 가지 핵심 텍사스 시장. 댈러스, 휴스턴, 오스틴은 미국 최고 중 하나입니다. 그리고 우리는 그곳에서 동시에 성장하고 있으며, 월평균 임대료와 점유율 모두 증가하고 있습니다. 이는 NAV의 분기 성장률과 전년 동기 대비 중요한 동인이며, 이러한 강력한 NAV 성장이 계속될 것으로 예상됩니다.
그는 다음과 같은 점을 덧붙였다.
우리는 새로운 임대에 대한 동일한 지역 사회 임대료가 16.3 % 증가하는 것을 보고 흥분했습니다. 따라서 AFFO 와 NAV 성장에 대한 우리의 자신감을 이해하게 될 것입니다.
한편, 해안 시장에 많이 투자되는 다른 아파트 리츠도 거의 성과를 얻지 못하고 있으며 BSR 시장에 대한 노출을 기꺼이 증가시킬 것입니다.
AvalonBay(AVB)와같은 회사는 쉽게 선벨트 시장으로의 전환을 가속화하기 위해 BSR을 구입할 수 있습니다.
대부분의 고품질 아파트 REITs는 오늘 NAV에 ~ 20 % 프리미엄으로 가격이 책정되지만 BSR은 작은 할인가격으로 가격이 책정됩니다.
우리는 매수가 20-30 % 상승을 해제 할 수 있다고 생각하고 기다리는 동안, 당신은 3.3 %의 배당 수익률을 얻고, 기본 자산은 계속 감사합니다.
결론
앞으로 몇 달 동안 우리는 M&A 활동의 급증으로 이익을 얻을 수 있는 기회를 위해 시장을 면밀히 모니터링할 것입니다.
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