치즈를 자를 수 있는 6개의 리츠

치즈를 자를 수 있는 6개의 리츠

 

게티 이미지를 통해 drbimages /E+

 

약 한 달 반 전에 저는 "내, 오 마이, 3 강한 REIT 구매(재검토)"를 출간했습니다.

카티 우드의 ARK 투자는 그 기사의 결론은 아니었지만, 나는 확실히 예를 들어 그녀를 사용했다.

그리고 긍정적 인 것은 그녀, 그녀의 회사 또는 그녀의 추종자에 대한 범죄도 없습니다.

나는 그녀의 아주 잘 홍보 된 목표가 장기적으로 지속 가능하다고 생각하지 않습니다. 그들은 심지어 단기적으로 지속 가능하지 않을 수 있습니다. 그리고 어느 분류도 내가 엉망으로 하고 싶은 것이 아닙니다.

 

내 프로필을 읽은 사람, 훨씬 적은 내 매일 기사, 내가 REIT 사람이야 알고있다. 부동산 투자 신탁은 내가 '08 금융 충돌 후 가까운 파산에서 자신을 다시 구축하기 위해 사용 했던 것입니다.

물론 전적으로는 아닙니다. 투자 가능한 자산 전체를 하나의 단일 시장 카테고리에 할당하면 바보가 될 것입니다. 리츠만큼 이나 별하나도 있습니다.

자산 배분은 예외적으로 중요합니다 . 너무 많은 투자자들이 어려운 방법을 배웠습니다... 그리고 의심의 여지가 앞으로 그렇게 계속합니다.

나는 한 번 나 자신에 그 범주에 있었다, 내가 구축 한 상업 부동산에 내 전체 작은 재산을 넣어. 그래서 상업용 부동산이 호의에서 떨어지고 호의에서 강하게 떨어졌을 때, 그것은 바로 그것이었습니다.

나는 내 자신의 가을을 완충할 다른 것이 없었다.

내 자산의 절반을 절약 할 수있는 보조 범주가 없었습니다. 나는 CRE에 모든 것을 뱅크, 그래서 CRE는 나를 파산.

어리석게도 투자할 때 일어나는 일입니다.

리츠의 아름다움

나는 상업 부동산을 쓰레기 로 만들려고하지 않습니다. 분명히. 그러나 어떤 이유로 나를 믿지 않는 경우에, 나는 곧 칭찬을 노래할 것입니다 ..

그 동안, 나는 dot.com 시대에 올인을 가서 얼마나 심하게 기술 투자자가 불타 었는지 지적 할 수 있습니다. 또는 회사 주식에 자신의 생명을 저축을 넣어 그 직원.

모든 "안전"주식에 투자하는 경우에도 정확한 상황에 따라 매우 어리석을 수 있습니다. 일부 성장 지향적 인 항목을 갖는 것은 당신의 큰 포트폴리오에게 멋진 부스트를 줄 수 있습니다 ... 보수적인 입장은 이러한 부스트를 반전시키는 것을 막습니다.

그것은 균형에 관한 것입니다.

그러나 보수적인 입장이 나오면서, REIT는 정말 최고가 될 수 있습니다. 그것은 그들의 매우 구체적인 구조 때문입니다.

나는 내 새로운 책에서 설명으로, 지능형 REIT 투자자 가이드:

 

"REITs는 1960년 부동산 투자 신탁법에서 의회에 의해 공식적으로 정의되고 승인되었으며, 첫 번째 실제 사례는 같은 해에 다음과 같은 이해하에 조직되었습니다.

1. REIT는 주주에게 배당금으로 자본 이익을 제외한 연간 과세 소득의 90% 이상을 배당해야 합니다(대부분 100%를 지급).

2. REIT는 부동산, 모기지 대출, 다른 리츠, 현금 또는 정부 증권에 투자된 자산의 75% 이상을 보유해야 합니다.

3. REIT는 임대료, 모기지 이자 또는 부동산 매각으로 인한 이익으로 총 수입의 75% 이상을 파생해야 합니다. 그리고 적어도 95%는 이러한 출처에서 배당금, 이자 및 증권 판매로 인한 이익과 함께 얻어야 합니다.

 

4. REIT는 5개 이하주주의 손에 집중된 발행주식의 50% 미만인 최소 100명의 주주가 있어야 합니다.

모두 함께 넣어, 즉 더 높은 배당금을 의미합니다.

REIT는 정말 (종종) 우수

많은 배당 주식이 그 높이가 아닌 수익률을 가진 부분과 소포를 옵니다. 워렌 버핏이 이름을 만들었기 때문에 충분한 주식을 소유하면 아름답게 합산 될 수 있습니다.

그러나 작은 사람으로, 그것은 혼자 평균 배당금 지불 주식에서 실제 감사를 볼 시간이 걸릴 거야.

하지만 이전에 설명된 구조 때문에, 그들은 할 수 있습니다 – 읽기: 해야 – 그렇지 않으면 유지 것 의 더 많은 지불. 이는 개별 은행을 깨지 않고 수익률이 매력적으로 높을 수 있다는 것을 의미합니다.

공정하거나 더 나은 가격으로 고품질의 고수익 주식으로 구매할 때 어떤 일이 일어나는지 알고 계십니까?

당신은 주가 감사와 궁극적으로 매우 인상적인 장기 총 수익률에 추가 성장 배당금을 달성.

그것은 여전히 느리고 꾸준한 축적 전반적인 – 하지만 상당히 빠른 속도로.

그래서, 나리트인용:

"채텀 파트너스의 최근 연구에 따르면 재무 고문의 83%가 고객에게 REIT를 추천하는 것으로 나타났습니다. 대다수의 고문은 다양한 포트폴리오 내에 REIT의 포함을 지원하는 근본적인 장기적인 기본 에 동의합니다."

심지어 워렌 버핏은 전에 그들에 구입했습니다.

하지만 여기에 일이 있다... REIT는 배당 안전만큼이나 훌륭합니다. 나는이 주제에 전에 많은 논쟁에 있어, 아직 슬프게도 내가 기억할 수 때마다 바로 입증 되었습니다.

REIT가 배당금을 삭감해야 할 때 투자자들은 지속적인 능력에 대한 신뢰를 잃게 됩니다. 그리고 주가는 그것을 위해 고통.

이는 투자자가 애초에 왜 그들에 매입하는지 고려하면 합리적입니다. 배당금이 하락하면 회사가 약속을 지키기 위해 재정을 제대로 관리할 수 없다는 것을 의미합니다. 궁극적으로, 그것은 그 거짓말에 대 한 비난 중요 하지 않습니다–내부 또는 외부.

결과는 동일합니다.

당연히 REIT 배당금을 받지 마십시오. 그들은 결코 100 % 확실한 일이 아니에요

2019년 8월 7일, 저는"... 가장 안전한 배당금은 방금 제기된 배당금입니다." 그곳에서 나는 어떻게 썼다.

"배당금을 성장시키기 위해서는 회사가 건전한 대차대조표를 유지할 수 있어야 하며 2) 의미 있는 투자 스프레드를 생성할 수 있어야 합니다. 이상적인 배당 정책은 회사에 따라 다르지만, 세 가지 일반적인 특성은 일관성, 경제성 및 투명성이어야 합니다."

2년, 그리고 그 후에도 위기, 나는 아직도 그것을 유지한다. 배당금 증가는 거의 하나이며 REIT를 고려할 때 찾아야만 서명합니다...

 

그들은 목록에 꽤 높은.

당신은 다른 것을 알아? 일관되게 견고한 재정, 그 때문에 그 REI는 지불을 계속 할 수 있습니다 – 희망 성장 – 그들의 배당금.

그래서 저는 매 분기마다 REIT 실적 시즌을 통해 항상 모든 것을 하고 있는데, 이는 내 블로그의 일반 팔로워들이 알고 있듯이 지금 우리가 지금 하고 있는 바로 그 중 하나입니다. 금요일에 보고한내용을 포함하여 긍정적인 데이터가 많이 나오고 있습니다.

 

"Kimco (Kim)는주당 0.34 달러의 운영 (FFO)의 2-21 분기 펀드를 보고하여 추정치인 0.31 달러와 2-20 의 0.24 달러를 상회했습니다. 소매 REIT는 또한 2억 8,900만 달러의 매출을 기록했으며, 다시 한 번 2억 7,260만 달러의 기대치를 상회했으며, 프로 라타 포트폴리오 점유율은 분기 말까지 93.9%로 40베이시스 포인트(bps)를 앞섰습니다.

"디지털 부동산(DLR.PK)은주당 0.45달러의 일반 주주 순이익을 가져왔으며, 전년 대비 0.20달러 증가했습니다. FFO는 2-20의 $1.49에 비해 $1.78였습니다. 그리고 개정 된 핵심 FFO 주당 전망은 이제 $6.50-$6.55로 설정되어 있으며, 이는 $6.45-$6.50에서 상승했습니다. 심지어 영국의 높은 법인세에서 현금이 아닌 $0.12의 비현금 요금을 고려하기도 합니다.

"의료 속성 (MPW)의순이익을 보았다 $0.19 2 분기에 주당 순이익과 의 FFO 추정을 충족 $0.43 – 에서 전년 대비 최대 $0.38. 한편 매출은 2억 9,184만 달러보다 3억 8,179만 달러였습니다. 또한 8억 파운드에 프라이어리 그룹과 35건의 판매 리스백 거래를 마감하고 4개의 일반 급성 치료 병원을 인수했습니다. 2억 1,500만 달러에 L.A.

하지만...

그 의료 속성 업데이트 직후, 나는 또한 썼다, "멀리 단지 당신에게 좋은 소식을 제공하기 위해 내게서 될 것입니다." 그리고 나서 놓친 REIT를 자세히 설명했습니다.

솔직히, 그것은 그런 나쁜 보고서가 아니었다, 모든 것을 고려. 또한, 하나의 부진한 실적 보고서는 회사를 만들거나 중단해서는 안됩니다.

모두 같은, 이것은 "내, 오 마이, 3 강한 REIT 구매"기사의 정반대입니다. 지속 불가능한 수익을 제공하는 카티 우즈와 같은 투자를 식별하는 라인을 따라 훨씬 더 많은 것입니다.

이 리츠들은 배당금을 지원할 수 있을 때 심각한 위기에 처해 있습니다.

이 경우, 그들은 전혀 좋은 투자되는 끔찍한 해협에있어.

치즈를 자르는 "수"라고 하는 6개의 리츠

며칠 전, 나는 제목의 기사를 썼다"잊지 마세요, 주식은 기본 수입에 의해 구동된다"나는 운영에서 자금을 설명하는 (또는 "FFO"),

"보통주 투자자들은 일반적으로 순이익을 수익성의 핵심 척도로 사용하지만, REIT 세계의 관습은 FFO를 사용하는 것입니다. 순이익보다는 FFO에 대한 역사적 선호는 감가상각의 개념과 관련이 있습니다..."

 

순이익 수치가 다른 유형의 회사보다 운영 성공의 척도로서 의미가 적다는 것을인식합니다.

"회계에서 부동산 감가상각은 항상 비용으로 취급되지만실제 세계에서는 대부분의 부동산이 수년에 걸쳐 가치를 유지했을 뿐만 아니라 (적어도 잘 유지되고 경쟁력있는 부동산)을 가지고 있지만 많은 사람들이 실질적으로 감사를 표했습니다."

따라서, 큰 감가상각 비용을 반영하는 GAAP에 따른 REIT의 순이익은 대부분의 REIT 투자자가 순이익에 GAAP에 따른 부동산 감가상각을 다시 추가하는 FFO보다 REIT 현금 흐름의 척도를 덜 의미있는 것으로 결정했습니다.

따라서 FFO를 계산할 때 GAAP 순이익에서 부동산 매각으로 기록된 자본 이득 소득을 빼는 것과 같은 다른 조정도 이루어져야 합니다.

출처: 와이드 해자 연구

이제 "치즈를 잘라낼 수 있는" 6개의 REIT 목록을 제공하기 전에 운영(또는 "AFFO")이라는 용어를 설명하고 싶었습니다.

우선, AFFO는 REIT의 FFO로 시작하지만, 자본화되었지만 재산의 가치를 향상시키지 않는 지출에 대해 조정됩니다. 또한 임대료의 직선 라이닝을 제거하여 더 조정됩니다. 내 책에서 다시 설명 하 듯이,

"AFFO는 부정확하지만 REIT의 운영 성능을 측정하는 합리적입니다. 그것은 무료 현금 생성과 배당금을 지불 할 수있는 능력을 측정하는 매우 효과적인 도구입니다."

계속 설명해 주면서,

"불행히도 AFFO는 일반적으로 인정되는 정의가 없기 때문에 REIT에 의해 정기적으로 보고되지 않으며 투자자 또는 애널리스트는 재무 제표 및 관련 각주와 일정을 검토하여 자체적으로 계산해야합니다. 그리고 AFFO가 REIT에 의해 공개되더라도 각 REIT별로 다르게 계산되는 경우가 있습니다."

다음은 지나치게 단순화되었지만 아마도 유용한 방법으로 이 방법론을 보는 방법입니다.

 

1. 모든 수익(자본 이익 포함), 운영 비용 감소, 상각, 감가상각, 상각, 이자 비용 및 일반 및 관리 비용 = 순이익.
2. 당기순이익, 부동산 매각으로 인한 자본 이득 감소, 부동산 감가상각비용 = FFO.
3. FFO, 덜 정상 및 반복 자본 지출, 임차인 개선 및 임대 수수료의 상각, 임대 직선 안감 및 부채의 조기 소멸에 대한 이익 또는 손실을 제거하기 위해 조정 = AFFO.

출처: 와이드 해자 연구

또한, AFFO는 현재 및 되풀이 현금 흐름을 측정하기 위한 것이며, 손상 요금으로 인한 부동산 투자의 비현금 적정은 일반적으로 AFFO를 계산할 때 다시 추가됩니다.

이를 염두에 두고 AFFO를 최고의 지표로 사용하여 배당 안전성 평가에 가장 적합한 지표로 사용하고, 높은 지급률을 가진 REIT를 볼 때마다 더 회의적입니다. 수년에 걸쳐, 나는 신중하게 배당 안전을 검토함으로써 우리는 재해에서 멀리 투자자의 수천을 조종 한 것을 발견했다.

따라서, 우리는이 기사가 궁극적으로 누군가의 은퇴 포트폴리오를 어뢰 수 배당금 삭감의 위험을 인식하지 못할 수 있습니다 독자에게 매우 유용 할 수 있다고 생각합니다.

그래서 더 ado없이, "치즈를 잘라 수있는"6 REI의 목록을 살펴.

알파에 iREIT

LTC 프로퍼티(LTC)는 AFFO 지급률이 99%인 헬스케어 리트입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 우리는 회사에 판매 등급을 가지고있다.

우선아파트(APTS)는AFFO 지급률이 122%인 다각화된 리트입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다(다시 한번). 우리는 회사에 판매 등급을 가지고있다.

블루록 레지던스(BRG)는 AFFO 지급비율이 103%인 아파트 리트입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 우리는 회사에 판매 등급을 가지고있다.

 

코어사이트 부동산(COR)은AFFO 지급비율이 109%인 데이터 센터 REIT입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 우리는 회사에 판매 등급을 가지고있다.

글래드스톤 커머셜(GOOD)은 AFFO 지급률이 104%인 순임대수익률입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 우리는 회사에 판매 등급을 가지고있다.

CTO 부동산 (CTO)은99 %의 AFFO 지급 비율을 가지고 쇼핑 센터 REIT입니다. 즉, 회사가 배당금 삭감의 위험이 높다는 것을 의미합니다. 우리는 회사에 구매 등급을 가지고있다.

우리가 CTO에 BUY 등급을 가지고 이유는 성장 전망 때문입니다. 이 회사는 작년에 REIT로 전환 (C-Corp)와 우리는 회사가 더 나은 배당 쿠션을 제공하기 위해 수익을 성장 할 것으로 생각합니다. 어제 알파의 iREIT에서 CEO를 인터뷰했고 우리는 (그 인터뷰에서) 배당 안전에 대해 논의했습니다.

수년에 걸쳐 향상된 배당 안전성 제공을 해온 다른 리츠에는스태그산업(STAG),아이언마운틴(IRM),오메가헬스케어투자자(OHI)가있습니다.

출처: 알파에 iREIT

당사의 품질 채점 모델("iQ")은 의도적으로 배당 안전과 상관관계가 있으며, 내구성 있는 소득 포트폴리오(내 개인 포트폴리오)에 대한 모든 추천은 포트폴리오에 추가되기 전에 평균 이상의 품질 점수를 받아야 합니다.

오늘 나는 내 상위 10 REIT 보유의 스냅 샷과 알파 회원에 iREIT을 제공하고 그들은 "89"의 평균 품질 ("iQ) 점수를 가지고있다.

출처: 알파에 iREIT

이 10개의 리츠들은 연간 수익률이 27.9%를 창출했습니다.

이제 안전마진(가치)이 있는 "품질" 리츠를 선택해야 하는 이유를 확인할 수 있습니다.

따라서 REIT, BDC, MLP 또는 일반 C-Corp를 고려하든 배당금의 안전을 평가하는 것이 중요합니다. 그리고 우리는 안전한 배당금을 창출할 뿐만 아니라 이를 성장시키는 REI를 소유하는 것을 선호합니다. 슬프게 도

 

"가장 안전한 배당금은 방금 제기된 배당금입니다."